Trang Chính
Giá vật liệu xây dựng đang hạ nhiệt, lãi suất đã trở nên dễ thở hơn. Thị trường bất động sản (BĐS) đang có cơ hội rất lớn để phục hồi, tuy nhiên theo các chuyên gia năm 2009 vẫn sẽ là một năm khó khăn với thị trường.
Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, ông Đặng Hùng Võ, cho rằng, thời điểm nhà đất sốt giá cuối 2007 đầu 2008, nhiều nhà đầu tư đã được hưởng lộc “trên trời” rơi xuống. Lợi nhuận thu thêm được từ tình trạng tốc độ tăng giá quá cao trên thị trường đã gấp 3 tới 4 lần lợi nhuận tính toán từ dự án đầu tư.
Thực tế, giá nhà đất ở nhiều khu vực thuộc 2 thành phố lớn (Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh) đã đạt ngưỡng 1 tỷ đồng/1m2. Tỷ lệ cầu ảo vượt cung thật quá cao cho thấy có hiện tượng đầu cơ, làm giá lũng đoạn thị trường.
Cũng theo ông Đặng Hùng Võ, thị trường BĐS Việt Nam rất thiếu minh bạch cũng như các chế tài mang tính răn đe, nên chưa phòng tránh được đầu cơ, cũng như không có giải pháp hiệu quả ngăn chặn. Có thể thấy điều ấy trong việc thị trường sốt lên trong một thời gian nhất định, nhưng khi rớt giá cũng chưa bao giờ giảm về giá trước sốt.
Những lo ngại tình trạng ế ẩm của thị trường trong năm 2008 còn liên đới tới cả cho vốn cho vay BĐS của ngân hàng. Theo tính toán, tổng dư nợ vốn cho vay đầu tư BĐS trong năm 2008 của các tổ chức tín dụng là trên 115 nghìn tỷ đồng (khoảng 9,5% tổng dư nợ toàn bộ nền kinh tế). Ước tính tổng số nợ xấu trong dư nợ cho vay BĐS sẽ lên tới 5% tổng dư nợ, chạm ngưỡng tỷ lệ nợ xấu đáng lo ngại.
Các nhà đầu tư và đầu cơ đều đang trông đợi gói kích cầu 1 tỷ USD của Chính phủ sẽ có tác động tích cực “vực” lại thị trường. Bởi ngay từ đầu năm 2009, các nhà đầu tư BĐS (kể cả nhà đầu cơ) sẽ vẫn phải đối mặt với việc trả nợ ngân hàng các khoản vay trước đây. Giá nhà đất giảm, số lượng giao dịch có phục hồi nhưng không nhiều, trong khi đó đa phần đều đã tới hạn trả nợ cả vốn và lãi. Cụ thể, các hợp đồng vay vốn trước đây đều được thế chấp bằng BĐS, khi nhà đầu tư không có tiền để trả nợ thì ngân hàng sẽ phát mại các tài sản thế chấp, nguồn cung BĐS trên thị trường tăng lên, khả năng giảm giá nhà đất càng tăng thêm.
Nếu thế, thị trường BĐS sẽ rơi vào một vòng luẩn quẩn mà hệ quả là khả năng giảm giá nhà đất ngày một nhiều hơn nếu không có giải pháp tăng vốn tác động từ bên ngoài thị trường. “Tự nhà đầu tư sẽ khó có thể tìm ra giải pháp. Giải pháp hiệu quả nhất hiện nay vẫn là gói kích cầu từ phía Chính phủ”- ông Võ nhận định.
Kích cầu: tăng cung nhà ở xã hội
Theo các chuyên gia, giải pháp lúc này không phải là kích cầu cho cá nhân hay doanh nghiệp cụ thể nào, mà phải để những biến động của thị trường BĐS trong năm 2009 không gây tác động xấu tới nền kinh tế nước ta. Cứu thị trường là cần thiết, câu chuyện còn lại là xử lý mối quan hệ giữa thị trường tài chính với thị trường BĐS.
Vì thế, tính toán việc cứu ai và cứu như thế nào là việc vô cùng quan trọng. Ông Võ cho rằng, kích cầu vào thị trường BĐS không có nghĩa là cứu ông này cho tiền ông kia, không rót tiền vào một đối tượng cụ thể nào mà tính tới các phân khúc thị trường riêng.
Cụ thể ở đây cần rót vốn vào khu vực nhà ở xã hội, tăng hàng hóa cho khu vực thị trường cấp thấp. Việc tăng cung cho thị trường với mức giá bình thường này sẽ giảm được nhiều áp lực cho thị trường cao cấp. Thực tế, bong bóng của thị trường BĐS đầu năm 2008 chỉ tập trung ở khu vực văn phòng, căn hộ cao cấp và biệt thự. Khi người tiêu dùng có nhu cầu thực sự đã được thỏa mãn, ít có cơ hội cho giới đầu cơ đẩy giá lên như trước.
Tuy nhiên, nhiều người cũng lo ngại rằng cơ chế xin – cho sẽ làm giảm tính hiệu quả gói kích cầu. Để tránh tình trạng này, Ngân hàng Nhà nước phải có quyết định các cách xử lý cụ thể đối với từng nhóm trường hợp vay nợ, cho phép gia hạn nợ đối với những trường hợp đầu tư thật và thực sự không có khả năng trả nợ, không cho phép gia hạn đối với nhóm trường hợp các nhà đầu tư có vốn dự trữ lớn thu được từ thị trường BĐS trong thời gian đã qua. Ngân sách Nhà nước có thể trợ giúp thêm trong xử lý nợ. “Hỗ trợ ở đây không có nghĩa là cho không, hỗ trợ mang tính cứu cánh” – GS Đặng Hùng Võ nhận định.
Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, ông Đặng Hùng Võ, cho rằng, thời điểm nhà đất sốt giá cuối 2007 đầu 2008, nhiều nhà đầu tư đã được hưởng lộc “trên trời” rơi xuống. Lợi nhuận thu thêm được từ tình trạng tốc độ tăng giá quá cao trên thị trường đã gấp 3 tới 4 lần lợi nhuận tính toán từ dự án đầu tư.
Thực tế, giá nhà đất ở nhiều khu vực thuộc 2 thành phố lớn (Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh) đã đạt ngưỡng 1 tỷ đồng/1m2. Tỷ lệ cầu ảo vượt cung thật quá cao cho thấy có hiện tượng đầu cơ, làm giá lũng đoạn thị trường.
Cũng theo ông Đặng Hùng Võ, thị trường BĐS Việt Nam rất thiếu minh bạch cũng như các chế tài mang tính răn đe, nên chưa phòng tránh được đầu cơ, cũng như không có giải pháp hiệu quả ngăn chặn. Có thể thấy điều ấy trong việc thị trường sốt lên trong một thời gian nhất định, nhưng khi rớt giá cũng chưa bao giờ giảm về giá trước sốt.
Những lo ngại tình trạng ế ẩm của thị trường trong năm 2008 còn liên đới tới cả cho vốn cho vay BĐS của ngân hàng. Theo tính toán, tổng dư nợ vốn cho vay đầu tư BĐS trong năm 2008 của các tổ chức tín dụng là trên 115 nghìn tỷ đồng (khoảng 9,5% tổng dư nợ toàn bộ nền kinh tế). Ước tính tổng số nợ xấu trong dư nợ cho vay BĐS sẽ lên tới 5% tổng dư nợ, chạm ngưỡng tỷ lệ nợ xấu đáng lo ngại.
Các nhà đầu tư và đầu cơ đều đang trông đợi gói kích cầu 1 tỷ USD của Chính phủ sẽ có tác động tích cực “vực” lại thị trường. Bởi ngay từ đầu năm 2009, các nhà đầu tư BĐS (kể cả nhà đầu cơ) sẽ vẫn phải đối mặt với việc trả nợ ngân hàng các khoản vay trước đây. Giá nhà đất giảm, số lượng giao dịch có phục hồi nhưng không nhiều, trong khi đó đa phần đều đã tới hạn trả nợ cả vốn và lãi. Cụ thể, các hợp đồng vay vốn trước đây đều được thế chấp bằng BĐS, khi nhà đầu tư không có tiền để trả nợ thì ngân hàng sẽ phát mại các tài sản thế chấp, nguồn cung BĐS trên thị trường tăng lên, khả năng giảm giá nhà đất càng tăng thêm.
Nếu thế, thị trường BĐS sẽ rơi vào một vòng luẩn quẩn mà hệ quả là khả năng giảm giá nhà đất ngày một nhiều hơn nếu không có giải pháp tăng vốn tác động từ bên ngoài thị trường. “Tự nhà đầu tư sẽ khó có thể tìm ra giải pháp. Giải pháp hiệu quả nhất hiện nay vẫn là gói kích cầu từ phía Chính phủ”- ông Võ nhận định.
Kích cầu: tăng cung nhà ở xã hội
Theo các chuyên gia, giải pháp lúc này không phải là kích cầu cho cá nhân hay doanh nghiệp cụ thể nào, mà phải để những biến động của thị trường BĐS trong năm 2009 không gây tác động xấu tới nền kinh tế nước ta. Cứu thị trường là cần thiết, câu chuyện còn lại là xử lý mối quan hệ giữa thị trường tài chính với thị trường BĐS.
Vì thế, tính toán việc cứu ai và cứu như thế nào là việc vô cùng quan trọng. Ông Võ cho rằng, kích cầu vào thị trường BĐS không có nghĩa là cứu ông này cho tiền ông kia, không rót tiền vào một đối tượng cụ thể nào mà tính tới các phân khúc thị trường riêng.
Cụ thể ở đây cần rót vốn vào khu vực nhà ở xã hội, tăng hàng hóa cho khu vực thị trường cấp thấp. Việc tăng cung cho thị trường với mức giá bình thường này sẽ giảm được nhiều áp lực cho thị trường cao cấp. Thực tế, bong bóng của thị trường BĐS đầu năm 2008 chỉ tập trung ở khu vực văn phòng, căn hộ cao cấp và biệt thự. Khi người tiêu dùng có nhu cầu thực sự đã được thỏa mãn, ít có cơ hội cho giới đầu cơ đẩy giá lên như trước.
Tuy nhiên, nhiều người cũng lo ngại rằng cơ chế xin – cho sẽ làm giảm tính hiệu quả gói kích cầu. Để tránh tình trạng này, Ngân hàng Nhà nước phải có quyết định các cách xử lý cụ thể đối với từng nhóm trường hợp vay nợ, cho phép gia hạn nợ đối với những trường hợp đầu tư thật và thực sự không có khả năng trả nợ, không cho phép gia hạn đối với nhóm trường hợp các nhà đầu tư có vốn dự trữ lớn thu được từ thị trường BĐS trong thời gian đã qua. Ngân sách Nhà nước có thể trợ giúp thêm trong xử lý nợ. “Hỗ trợ ở đây không có nghĩa là cho không, hỗ trợ mang tính cứu cánh” – GS Đặng Hùng Võ nhận định.
